Come facevano le persone in Urss a cambiare casa? Con un complesso meccanismo di scambi

Come e perché ci si scambiavano gli appartamenti

In Unione Sovietica, la maggior parte dei beni immobiliari apparteneva allo Stato, che decideva chi avrebbe avuto un appartamento e chi no. Non esisteva un mercato nel senso comune del termine.

Per ottenere un appartamento, ci si poteva mettere in coda per ottenere condizioni abitative migliori: chiunque aveva il diritto di farlo se in una famiglia ogni persona aveva a disposizione meno di 9 metri quadrati. Ma bisognava aspettare in media 6-7 anni per ricevere (gratuitamente) un appartamento.

Era anche possibile prendere in uso un appartamento a vita. Vi si poteva vivere anche in quel caso gratuitamente, ma non era di proprietà dell’inquilino. Un appartamento del genere non poteva essere venduto, regalato o lasciato in eredità.

La prima fase di liberalizzazione del “mercato” immobiliare in Urss ebbe luogo nel 1958. Cominciarono ad apparire in tutto il Paese cooperative edilizie da cui era possibile acquistare un appartamento. Il prezzo al metro quadrato di questi alloggi era fisso, e il costo totale di 6-8 mila rubli era una cifra inaccessibile per un semplice uomo sovietico. Questa somma veniva divisa in più rate (in modo analogo a un moderno mutuo), ma la prima tranche era comunque ancora troppo alta per la maggior parte dei cittadini, per cui la quota di tali appartamenti in Urss non superava il 10%. Inoltre, se qualcuno decideva di vendere un appartamento cooperativo, doveva ottenere l’approvazione di tutti i membri della cooperativa e venderlo a un prezzo fisso.

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In queste condizioni di divieto di libere transazioni immobiliari, la popolazione cominciò a cercare dei modi per aggirare il problema. Ad esempio, le persone si scambiavano gli appartamenti. Il tipo di transazione più comune era con ogni probabilità lo scambio ineguale con pagamento della differenza: tali operazioni (vietate) erano molto difficili da tracciare da parte delle autorità.

“Ogni domenica al bazar si vedeva una folla di persone con cartelli di carta con su scritto cose come ‘scambio un appartamento di 3 stanze con due da una’, che si dileguava immediatamente all’arrivo della polizia”, ricorda Tatjana, la cui amica Irina ha affrontato il difficile percorso di diventare un’intermediaria in queste transazioni immobiliari. Le persone come Irina erano chiamate “mákler” (маклер; “intermediario”; parola olandese presa in prestito dal russo fin dai tempi di Pietro il Grande) ed erano le uniche in Urss a poter aiutare negli scambi immobiliari.

Chi rendeva possibile lo scambio

I maklery (questo il plurale) erano specialisti semi-legali negli scambi di proprietà. Erano le uniche persone in Unione Sovietica in grado di portare a termine con successo operazioni di scambio di appartamenti in più fasi: non capitava spesso che una persona riuscisse a trovare immediatamente un’opzione adatta a sé; di solito diverse famiglie, a volte più di dieci, erano coinvolte in una catena di scambi, e tutti alla fine ottenevano ciò di cui avevano bisogno. 

Ma schemi così complessi dovevano essere controllati da qualcuno che agisse come una sorta di garante dell’affare: in modo che a un certo punto lo schema di scambio costruito non crollasse e chi decideva di parteciparvi non rimanesse senza soldi e senza la propria casa. Sebbene non si trattasse di un vero e proprio atto di compravendita, ma di uno scambio di proprietà, questo difficile lavoro era praticamente fuorilegge.

“Cedere la casa si poteva fondamentalmente solo attraverso un matrimonio fittizio”, ricorda Gennadij Meshutkin, makler dall’inizio degli anni Ottanta e ora agente immobiliare. “La persona che viveva nell’appartamento si sposava, registrava il coniuge, poi divorziava e il cosiddetto venditore, avendo ricevuto i soldi, toglieva da lì la sua registrazione di residenza”. Ma il processo di passaggio degli appartamenti attraverso il matrimonio era lungo e le circostanze potevano cambiare sia per la famiglia venditrice sia per quella acquirente, quindi non tutti erano pronti a farlo.

Un buon makler era costoso e cercava di mantenere la propria reputazione, poiché tutti i rapporti in questo ambito semi-legale si basavano solo sulle raccomandazioni dei clienti e degli altri makler e sulla fiducia. I makler offrivano i loro servizi a un prezzo davvero elevato per gli standard dell’Urss: da 200 a 800 rubli per transazione, e naturalmente non tutti disponevano di tale denaro. Tali tariffe erano dovute principalmente alla rischiosità del lavoro: per tali attività si poteva finire in prigione per tre anni con la confisca di tutti i beni.

L’ufficio di scambio degli appartamenti

All’inizio, quando le persone volevano partecipare allo scambio di proprietà, facevano annunci sui giornali, dove scrivevano che avrebbero voluto scambiare, poniamo, Norilsk con Mosca, o un appartamento della loro città con un altro. Era necessario una sorta di linguaggio in codice, poiché tali pratiche erano considerate fraudolente e punibili con il carcere. Solo con lo sviluppo del mercato dei makler, la situazione iniziò a cambiare in meglio, e in seguito gli scambi passarono dalle pagine dei giornali alla vita reale.

Esistevano luoghi di incontro per i makler dove si scambiavano le informazioni disponibili, come ad esempio dove si trovava un potenziale cliente, quali giornali avevano annunci di scambi immobiliari e così via. I clienti a volte si recavano personalmente in questi luoghi per discutere i dettagli dell’affare, per trovare un potenziale partecipante alla catena di scambi, per farsi dare consigli dai makler e concordare con loro la visita del futuro appartamento. Il luogo di incontro più popolare per i makler (e i loro clienti) era il vicolo Bannyj di Mosca, dove si trovava il primo ufficio di scambio di appartamenti.

Per evitare di pagare troppo un makler, molte persone si recavano all’ufficio di scambio come se andassero al lavoro, e passavano l’intera giornata a guardare gli stand fatti in casa con gli annunci. 

“Una mia conoscente, Irina, ha scambiato il trilocale dei suoi genitori con due case da una stanza sola, una per sé e una per i genitori. Ma dopo la nascita di suo figlio, si è resa conto che lei e suo marito lavoravano in aziende dove non veniva dato loro un alloggio, e non avevano nulla a cui aspirare. E seppure il marito guadagnasse bene, non potevano permettersi la casa di una cooperativa. Allora con il marito decisero che lei... dovesse guadagnarsi con gli scambi le sue ‘tre stanze’. E così fece”.

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All’inizio si occupava degli scambi di altre persone, a volte c’erano più di 20 famiglie nella sua catena. In questi scambi, molte persone perdevano diversi metri quadrati, e Ira inseriva nella trattativa il suo appartamento, e anche se scambiava un appartamento da una stanza con un altro da una stanza, guadagnava sempre qualche metro quadrato in più. Poi fu fatto un divorzio fittizio dal marito e la casa da una stanza grande come metratura a cui era arrivata dopo vari scambi, fu divisa in due piccole stanze, poi di nuovo i metri furono aumentati in vari scambi e così via. Dopo 10 anni, aveva il suo grande appartamento di quattro stanze e oltre trenta traslochi alle spalle”, ricorda Tatjana.

Tuttavia, quando si cercava di fare da soli, ci si poteva imbattere in persone non proprio di parola:

“Per sei mesi ho continuato a battere come un picchio”, ricorda la scrittrice Marija Arbatova. “Durante questo periodo abbiamo visionato molti appartamenti, ovviamente molto diversi. C’era un certo tipo di persona, soprattutto anziani, che scambiava gli appartamenti perché questo li divertiva; li faceva sentire attivi. Ma erano molto instabili, spesso era solo una sorta di passatempo. Si arrivava da loro, si iniziava a negoziare. Si trovava l’accordo su tutto, e poi ti sentivi chiamare il giorno dopo e dire: ‘Ho cambiato idea’”.

Che fine hanno fatto i makler?

L’epoca d’oro degli scambi immobiliari con l’aiuto degli intermediari terminò con il crollo dell’Urss. Nel 1991 venne adottata la legge “Sulla privatizzazione del fondo immobiliare”, che dette inizio all’era della proprietà privata. I residenti dello Stato, che prima non avevano mai posseduto nulla, ricevettero il diritto di disporre di beni immobili. Ad esempio, il diritto di privatizzare l’appartamento statale in cui avevano vissuto per tutto questo tempo (anche se alcune persone sono ancora in lista d’attesa per la privatizzazione…). Altri cittadini poterono acquistare un nuovo appartamento per conto proprio, dato che ora esistevano modi legali per farlo.

Il mercato dei makler scomparve rapidamente, visto che le persone iniziavano a padroneggiare da sole le dinamiche del mercato. Tuttavia, molti makler non abbandonarono il mercato immobiliare, ma si riqualificarono come agenti immobiliari, diventando “rieltor” (риелтор), anche in questo caso con una parola presa in prestito dall’estero, dall’inglese americano “realtor”.

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