In che modo la pandemia sta influenzando il mercato immobiliare russo

Nuovo complesso residenziale a Novosibirsk

Nuovo complesso residenziale a Novosibirsk

Aleksandr Kryazhev/Sputnik
Le restrizioni hanno portato a un rallentamento nella costruzione degli alloggi residenziali, ma i mutui a prezzi agevolati hanno generato un boom della domanda e un conseguente aumento dei prezzi

Che peso ha avuto la pandemia sul settore immobiliare?

Quartiere residenziale di Mosca

Nonostante la crisi economica causata dalla pandemia, il tasso di costruzione di alloggi in Russia non è sceso così tanto come ci si aspettava. Secondo le statistiche ufficiali dell’agenzia Rosstat, nel 2020 in Russia sono stati costruiti 75,5 milioni di metri quadrati di superficie residenziale, il 5,9% in meno rispetto al 2019.

A dicembre 2020, sono stati costruiti 15,5 milioni di metri quadrati di superficie residenziale, ovvero il 10,9% in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Significa che in Russia nessuno sta comprando edifici a uso residenziale?

Nuovo quartiere residenziale in costruzione a Mosca

Al contrario: la gente sta comprando più di prima. “Il 2020 è considerato uno degli anni di maggior successo per gli imprenditori edili in Russia - ha detto Natalia Pyryeva, analista della società di servizi finanziari Finam Group -. Dopo l'abolizione delle restrizioni, l'attività legata al mercato immobiliare è ripresa, e ciò è dovuto principalmente al desiderio da parte dei russi di preservare i propri risparmi”. 

Come risultato, le transazioni garantite da ipoteca hanno rappresentato il 64% di tutte le transazioni sul mercato immobiliare e il volume dei prestiti ipotecari emessi è stato pari all'8% del PIL: storicamente l’indicatore più alto in Russia. 

Il boom della domanda è si è fatto sentire principalmente sul mercato delle nuove costruzioni, ma si è diffuso gradualmente anche sul mercato secondario degli appartamenti. Ovviamente costruttori e venditori privati hanno approfittato di questo aumento della domanda per alzare i prezzi, come fa notare Pyryeva. 

Quanto costa un immobile residenziale?

Cantieri nella Regione di Mosca

“Il boom della domanda ha causato una carenza: sui mercati più attivi, l'offerta si è ridotta del 25-30% durante l'anno e i prezzi medi degli immobili sono aumentati allo stesso modo: di circa il 20%”, spiega Natalia Pyryeva.

Sul mercato immobiliare di nuova costruzione, il prezzo medio per metro quadrato a Mosca ha superato la soglia dei 340.000 rubli (circa 4.630 dollari). In tutto il paese, il prezzo medio si aggira sui 90.000 rubli (circa 1.250 dollari), cioè tre o quattro volte inferiore, dice Irina Dobrokhotova, presidente del consiglio di amministrazione di Best-Novostroj.

Perciò nel 2020 a Mosca il budget medio per l’acquisto di una qualsiasi proprietà sul mercato di massa di nuova costruzione è arrivato a toccare quota 9-10 milioni di rubli (122.000-136.000 dollari), a San Pietroburgo 5,5 milioni di rubli (75.000 dollari) e a Nizhnij Novgorod circa 4-4,5 milioni di rubli (54.000-62.000 dollari), secondo Roman Miroshnikov, direttore esecutivo della società di costruzioni Oikumena.

Questa crescita del prezzo per metro quadrato è stata osservata, e continua ad esserlo, su tutti i tipi di proprietà, indipendentemente dal numero di camere da letto, e in tutte le regioni russe. 

Che tipo di abitazioni vengono costruite principalmente in questo momento?

Costruzione di edifici residenziali a Rjazan

“Nell'agglomerato di Mosca predominano gli alloggi destinati al mercato di massa: il 64% delle proprietà attualmente in vendita (2,46 milioni di metri quadri) appartiene alle categorie ‘economy’ o ‘comfort’. Segue la categoria ‘business’ con il 27% dell’offerta (1,04 milioni di metri quadri)”, spiega Irina Dobrokhotova. Il restante 9% rientra nella categoria “lusso”.

Secondo Roman Miroshnikov, nelle regioni al di fuori delle città principali, il mercato di massa rappresenta una priorità sia per gli acquirenti che per i costruttori, visto che è il più richiesto. Fa eccezione Sochi, dove, in virtù del suo status di città turistica con un'infrastruttura sviluppata per le vacanze estive e invernali, viene costruito un maggior numero di alloggi di categoria “business”, “premium” e “lusso”.

Quanti edifici residenziali si contano in Russia?

Nuovi appartamenti a Kemerovo, Siberia

Secondo i dati di Best-Novostroj, la Russia ha circa 3,8-4 miliardi di metri quadrati di superficie residenziale. Mosca rappresenta circa il 7% di questa cifra complessiva (280-300 milioni di metri quadrati), ma solo una certa parte del totale è in vendita. A Mosca e nella regione di Mosca il mercato delle nuove costruzioni si aggira sui 3,9 milioni di metri quadrati: quasi 1.700 edifici, che fanno parte di 600 progetti. La città di Mosca rappresenta quasi 2,5 milioni di metri quadrati di questa cifra. Il mercato immobiliare secondario è un po’ più piccolo, e si aggira sui 2 milioni di metri quadrati. 

“Questi indicatori sono probabilmente il risultato di un raro (in termini di anni recenti, 2020 escluso) calo della domanda su entrambi i mercati: circa il 30% in un anno. Il numero di metri quadri in vendita sul mercato secondario nei prossimi anni supererà probabilmente il numero del mercato primario, che è dove si concentra il volume principale della domanda”, dice Irina Dobrokhotova.

Complesso residenziale

Inoltre, le misure di contenimento del volume delle nuove costruzioni sollevano dubbi sul fatto che il volume della nuova offerta nella capitale aumenterà in modo considerevole di anno in anno.

Allo stesso tempo, mentre tutto questo può valere per Mosca, per tutte le altre regioni la situazione potrebbe in realtà essere ben diversa. “Per soddisfare le quote decretate dal presidente (la messa in servizio di 120 milioni di metri quadrati di superficie residenziale all'anno) ciò che accade a Mosca e San Pietroburgo non sarà sufficiente. Di conseguenza, il Ministero degli Alloggi, delle Costruzioni e dei Servizi, insieme ai costruttori, cercherà opportunità per accelerare la costruzione di nuovi alloggi specificamente nelle regioni. È perfettamente possibile che nei prossimi due o tre anni gli alloggi del ‘mercato primario’ predominino nelle grandi città”, conclude Dobrokhotova.

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