Crimea, nuova vita per il settore immobiliare

Il cambiamento dello status giuridico della Crimea ha suscitato un forte interesse da parte dei compratori (Foto: Alamy / Legion-Media)

Il cambiamento dello status giuridico della Crimea ha suscitato un forte interesse da parte dei compratori (Foto: Alamy / Legion-Media)

Il real estate riacquista vivacità. Dopo il divieto di compiere transazioni immobiliari, ora si possono nuovamente effettuare compravendite. Gli operatori del mercato contano sulla domanda degli stranieri. Ma gli esperti consigliano di non avere fretta

Il mercato immobiliare in Crimea deve uscire dallo stato di torpore in cui si è venuto a trovare dal marzo di quest'anno, quando le nuove autorità della penisola hanno introdotto una moratoria sulla stipula delle transazioni. Sul territorio recentemente unitosi alla Federazione Russa ha iniziato la propria attività il Servizio russo di registrazione statale (Rosreestr). Il primo ufficio di Rosreestr ha aperto a Simferopol', e delle rappresentanze territoriali verranno aperte anche nelle principali località di villeggiatura: Yalta, Evpatorija, Kerch e Sebastopoli.

Negli ultimi tre mesi il mercato immobiliare in Crimea si è trovato in una situazione di sospensione. Secondo Maria Litinetskaja, direttrice generale di Metrium Group, dall'entrata in vigore della moratoria non è stato possibile acquistare o vendere legalmente le abitazioni. "Alcuni abitanti locali hanno trovato una via d'uscita da questa situazione, stipulando con gli acquirenti dei contratti preliminari di compravendita in cui si fissava la data di esecuzione del contratto sei mesi dopo la firma", spiega l'esperta.       

L'arrembaggio della Crimea

Il cambiamento dello status giuridico dello stato di Crimea ha suscitato una forte ondata di interesse da parte dei compratori, e soprattutto dei cittadini russi. "Il numero degli interessati dal 19 febbraio 2014 è cresciuto fino al giorno del referendum (16 marzo) di 4,8 volte, e nelle prime ventiquattro ore dopo lo svolgimento del referendum l'indice è salito ancora di una volta e mezza. Questo interesse persiste ancora oggi", osservano gli analisti del gruppo di società di investimento e costruzioni edili "Premier".   

Stando ai dati pubblicati sul sito DOMnaMORE.ru, se in passato gli utenti erano interessati al Montenegro, alla Bulgaria, alla Croazia e alla costa ucraina del Mar Nero, a partire dalla metà di marzo i due terzi delle richieste hanno riguardato le case di vacanza in Crimea.

Quanto alla nazionalità dei richiedenti, secondo il Gruppo Premier, se prima la domanda era formata in prevalenza dagli ucraini (per il 50 per cento), e i cittadini russi erano solo il 35 per cento (dai paesi della CSI arrivava un 15 per cento delle richieste, principalmente da compratori residenti nelle repubbliche baltiche), oggi invece il 70 per cento delle telefonate alle agenzie immobiliari della Crimea arrivano da Mosca, il 15 per cento da San Pietroburgo, il 5 per cento dalla Bielorussia e un altro 5 per cento dagli altri paesi della CSI.  

La forte domanda ha provocato un aumento dei prezzi. Secondo i dati del Gruppo Premier, negli ultimi tre mesi i prezzi in dollari degli immobili (le compravendite in Crimea si effettuavano in questa valuta) sono cresciuti del 12-15 per cento; e nelle località più gettonate i prezzi dall'inizio di quest'anno sono quasi raddoppiati.   

La zona più costosa è la costa meridionale della Crimea. Un centesimo di ettaro di terreno in prima fila di fronte al mare può arrivare a costare 70 mila dollari. In media, però, i prezzi si attestano intorno ai 20 mila dollari per ara (100 metri quadri di terreno). Più ci si allontana dal mare, più i prezzi scendono. Un pezzo di terra a due o tre chilometri dalla riva del mare costa dai cinquecento ai duemila dollari per ara.  

La Crimea per gli stranieri

Quanto agli acquirenti stranieri, per ora sono pochi quelli che desiderano trascorrere le vacanze in Crimea. Gli operatori del mercato immobiliare in Crimea però ritengono che gli investitori stranieri saranno attratti dalla possibilità di acquistare terreni per costruirvi poi alberghi e hotel.

Gli stranieri potranno acquistare immobili con le stesse regole a cui devono attenersi i cittadini russi. "Le particolarità potranno riguardare singole tipologie di immobili, come ad esempio i terreni per uso agricolo. Vi saranno grosse limitazioni al loro acquisto da parte degli stranieri", osserva Marina Krasnobaeva, giurista dello studio legale associato "Yukov & Partners". 

I rischi

Benché d'ora in poi le transazioni immobiliari in Crimea saranno regolate dalle norme russe, rimane pur sempre una certa percentuale di rischio legata alla stipula delle compravendite.

Attualmente nella penisola vi sono lunghissime attese presso gli studi notarili per poter formalizzare le compravendite immobiliari. Come spiegano gli analisti del Gruppo Premier, coloro che negli ultimi tre mesi hanno effettuato compravendite a proprio rischio e pericolo ora corrono a registrarle ufficialmente. "Potrebbero apparire un gran numero di intermediari che offriranno i loro servizi. Non parliamo proprio della qualità del lavoro che essi potranno svolgere; tra di loro vi potrebbero essere anche molti truffatori.  Pertanto, noi consigliamo di formalizzare tutti i documenti di persona, senza ricorrere a intermediari", dichiarano i collaboratori del Gruppo Premier. Gli esperti mettono in guardia: non bisogna aspettarsi che la situazione si stabilizzi prima dei prossimi sei mesi.  

Ma soprattutto, la Russia non si è messa d'accordo con l'Ucraina per il trasferimento dei registri catastali della Crimea. Pertanto, un acquirente potrebbe comprare un appartamento gravato da un'ipoteca, che in seguito potrebbe essere reclamato da una banca verso la quale il precedente proprietario ha dei debiti insoluti. Come spiega la giurista Marina Krasnobaeva, le leggi ucraine con cui funzionavano i tribunali della Crimea prima che la regione entrasse a far parte della Federazione Russa sono diverse dalle leggi russe. Servirà dunque del tempo per adattare la prassi giuridica, anche per quanto concerne le controversie sul diritto di proprietà. Secondo l'esperta, investire del denaro nell'acquisto di immobili in Crimea ha senso solo se i pregi dell'immobile e la convenienza del suo prezzo risultano maggiori dei rischi.

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