Investitori stranieri per la Nuova Mosca

Mosca è a corto di investimenti. E lancia un sos agli investitori stranieri. La capitale russa, che ha esteso i suoi confini a Sud-Ovest, ha bisogno di aumentare gli investimenti in arrivo dall’estero, passando da 20-30 miliardi di dollari, a 50 miliardi di dollari. Lo scopo principale è quello di dar vita a un nuovo territorio e a un milione di posti di lavoro: un ambiente confortevole per un milione e mezzo di persone.

Un simile incremento degli investimenti immobiliari potrebbe essere possibile solamente a fronte di un cospicuo arrivo di investitori stranieri specializzati nel settore, dotati di ampi fondi. I soggetti in questione, però, fino a questo momento si sono dimostrati molto cauti.

In Russia, Mosca è sicuramente la regione più attraente per gli investimenti immobiliari. I tassi di capitalizzazione degli immobili (ossia il rapporto tra affitto e prezzo dell'immobile oggetto di valutazione) sono infatti nettamente superiori rispetto a quelli dei mercati europei. In particolare, nella capitale russa si va dal 9 per cento al 12 per cento a seconda del tipo di proprietà, mentre in Europa il 5 per cento è già considerato un elevato tasso di rendimento. Così, secondo Credit Suisse, gli edifici per uffici nel centro di Zurigo fruttano solo il 4-4,5 per cento. Come riportato da Savills, gli uffici e gli immobili commerciali rendono il 4-5 per cento l'anno nelle principali città tedesche: Berlino, Monaco, Francoforte e Amburgo. Quindi, il potenziale del mercato di Mosca è evidente.

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Mentr Nella maggior parte dei casi (a eccezione dei player strategici del mercato immobiliare retail) si preferisce focalizzarsi sui mercati immobiliari degli uffici e dei magazzini industriali, in quanto questi sono i segmenti più abbordabili in termini di rendimento e di domanda. Così gli office center di classe A all'interno della Third Ring Road di Mosca presentano il più basso livello di rischio per gli investitori stranieri. Inoltre, il tasso di occupazione degli office center nel centro di Mosca è, in media, di almeno il 95 per cento, mentre al di fuori della Third Ring Road la quota di posti vacanti può raggiungere il 25 per cento.

I territori della Nuova Mosca devono diventare la leva per la crescita degli investimenti. Il loro vantaggio principale è rappresentato dalle grandi possibilità di sviluppo territoriali, un aspetto molto importante considerata la bassa presenza di punti di sviluppo all'interno del Garden Ring. 

Ci sono tre fattori, però, che ostacolano l’arrivo degli investitori nei nuovi territori: regole poco trasparenti a causa della mancanza di un piano di sviluppo chiaro, l'assenza di infrastrutture sviluppate e la complessità dei collegamenti alle reti di pubblica utilità.

Il Partenariato pubblico-privato (PPP) potrebbe rappresentare una valida soluzione per lo sviluppo di questi vasti territori e un modo per superare l'attuale situazione di stallo.

Ci sono comunque due scenari di base per la collaborazione tra imprese e governo. Il primo prepara i territori oggetti dello sviluppo per gli investitori. Le autorità forniscono i permessi iniziali necessari per costruire, conducono tutti gli accertamenti necessari da un punto di vista ingegneristico per un determinato appezzamento di terreno, assicurano una buona accessibilità dei trasporti e solo allora appaltano il progetto a un costruttore.

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Il secondo scenario divide i compiti tra imprese e governo. Nella fase di progettazione tutti gli attori del progetto – governo, costruttori, società di rete, fornitori di servizi di pubblica utilità - decidono chi fa cosa e concordano le tempistiche. Il governo controlla che tutti i soggetti coinvolti rispettino i propri impegni. La maggiore parte delle negoziazioni si tiene prima che l’investitore entri nel progetto; in questo modo quest’ultimo non perde tempo e denaro quando le società di rete non sono pronte per il collegamento dei servizi, o quando il governo non può ampliare gli incroci perché mancano fondi.

Lo sviluppo integrato va a beneficio degli investitori, del governo e dei cittadini. Se un costruttore è coinvolto nello sviluppo integrato dei territori nell'ambito del PPP, il margine di profitto può aumentare almeno del 15-20 per cento. Per la città c’è inoltre un ritorno economico assicurato: nuovi territori richiedono meno tempo per svilupparsi, questo si traduce in una spinta per il settore delle costruzioni e in profitti più elevati.

La Comunità di Swarcliffe a Leeds, nel Regno Unito, rappresenta un esempio di sviluppo integrato di un'area urbana nell'ambito del regime PPP. Nel 2005 l'amministrazione locale ha dovuto affrontare una serie di problemi: abitazioni di bassa qualità, strade e infrastrutture sottosviluppate, mancanza di aree verdi e di spazi pubblici. Nel 2007 è stata indetta una gara per lo sviluppo integrato di questa area urbana che ha portato alla firma di un contratto dell'amministrazione locale con Carillon PLC. Oggi, nell'ambito del progetto di riqualificazione urbana, sono state costruite 500 case di qualità con pochi piani, sono state riparate 1.700 strutture comunali, sono state progettate aree verdi – con la creazione di parchi e giardini pubblici, ma anche di infrastrutture commerciali e sociali, e i trasporti sono migliorati. Il progetto ha richiesto un investimento di 150 milioni di sterline, divisi tra il governo britannico e gli investitori privati con un rapporto di 50 a 50.

Lo sviluppo integrato nell’ambito del PPP può diventare una vera e propria leva per attrarre investimenti stranieri verso i nuovi territori di Mosca. Affinché tali progetti si concretizzino è necessario sviluppare un programma per la città di Mosca in cui andrebbero evidenziate le caratteristiche chiave dei progetti di sviluppo integrato e indicate in maniera chiave le condizioni per la loro attuazione. Dopo aver messo su carta questo programma è importante che le autorità cittadine inizino a pensare a come attuarlo realmente poiché quest’ultimo potrebbe portare a una crescita degli investimenti di gran lunga superiore ai prefissati 20 miliardi di dollari.

Aleksandr Nikolaev è Managing Director Russia e CIS per Valartis Group

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