Caro mattone, bene rifugio

In Russia, dopo il crollo del 2009, ricomincia a crescere la richiesta di mutui. A dispetto di tutte le previsioni pessimistiche, nei primi tre trimestri del 2011 i russi hanno stipulato mutui sull'acquisto di immobili per un valore di 396,6 miliardi di rubli, cioè due volte superiore rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Questi i dati raccolti dall'Agenzia Statale dei Crediti ipotecari abitativi (AIZhK) che entro la fine del 2011 prevede che l'erogazione di crediti ipotecari raggiungerà i 640 miliardi di rubli, riportandosi ai livelli precedenti alla crisi economica.

Non si tratta comunque di tempi record: nel 2010 il mercato ipotecario è cresciuto di 3,6 volte, il che, tra l'altro, potrebbe essere spiegato col fatto che nel 2009 l'erogazione di mutui si era arrestata per insufficienza di liquidi nelle banche. L'uscita del mercato dall'impasse ha fatto sì che nel 2011 le banche abbiano attenuato le condizioni dei programmi ipotecari e abbassato gli interessi percentuali fino a quello che, secondo i dati di Penny Lane Realty, sarebbe un minimo storico: 11,9% per i mutui in rubli, e 9,6% per quelli in dollari, queste sono infatti le due valute principali nelle quali vengono erogati i crediti ipotecari. Inoltre, un certo ruolo è stato giocato anche dal fattore del rinvio delle richieste quando, durante la crisi, i russi hanno deciso di rimandare le grosse spese rateizzate a tempi migliori.

“E' evidente che il mutuo sulla casa è diventato più fruibile”, fa notare Aleksandr Osin, economista della società di gestione finanziaria Finam Management, ipotizzando che “il 70-80 % della crescita sia dovuto al programma statale di supporto ai mutui per la casa”, pari a 250 miliardi di rubli, utili a mantenere gli interessi a un livello inferiore a quello previdenziale dell'11% in rubli e a limitare il primo versamento a un valore che non superi il 20% del costo totale dell'immobile. Il direttore generale della holding immobiliare Miel Vladislav Lutskov sottolinea che “la congiuntura favorevole è determinata dai prezzi del petrolio per i primi 6 mesi del 2011”.

Secondo i dati della AIZhK, una crescita di 1,5-2 volte della richiesta di mutui per la casa si registra in tutte le regioni del Paese fino all'Estremo oriente russo e alla Siberia. La maggior parte dei mutui in termini di denaro si registra, come da tradizione, a Mosca e nella sua provincia, dove i cittadini hanno le entrate più alte di tutto il Paese e dove si concentra un terzo degli istituti di credito: stando ai dati della AIZhK, nel 2011, hanno già erogato 80 miliardi di rubli in mutui per la casa. A Mosca, secondo i numeri della Roseestra, l'Agenzia del Catasto statale russa, la maggior parte dei contratti di mutuo si registra nel mercato immobiliare secondario, vale a dire per appartamenti che  hanno già un proprietario. Questo è il tipo di mercato che presenta il livello di rischio meno elevato: il nuovo proprietario riceve subito i documenti di proprietà e può traslocare nel nuovo appartamento.

Il triplo del prezzo iniziale

La direttrice artistica di un'agenzia pubblicitaria, Ksenija, 28 anni, dopo essere arrivata a Mosca sei anni fa, ha vissuto in affitto fino a maggio 2011, quando ha deciso di chiedere un mutuo. Un appartamento con una camera da letto, una superficie di 20 metri quadri, vicino alla stazione metropolitana Preobrazhenskaja ploshchad, relativamente vicino al centro e al suo lavoro, le è costato circa 3,7 milioni di rubli, racconta, “dei quali 3 milioni sono stati presi in prestito  dalla banca secondo le condizioni standard, mentre 700 mila sono stati pagati subito come versamento iniziale”. “Il mutuo – aggiunge - è stato stipulato in dollari americani, col 9,5% di interessi annui. È un buon tasso, in rubli avrei dovuto pagare il 12%”. La durata del mutuo è di 25 anni, con rate mensili di 1000 dollari incluso il tasso di interesse effettivo. Per tutta la durata del mutuo l'appartamento sarà ipotecato dalla banca.

Prendendo un mutuo in valuta straniera, Ksenija ci guadagna sull'importo delle rate mensili, tuttavia corre dei rischi: il suo stipendio è in rubli, una moneta che negli ultimi tre anni ha subito una svalutazione del 30% rispetto al dollaro fino ad arrivare a 31 rubli per 1 dollaro, ed è praticamente impossibile prevedere come cambieranno i rapporti tra queste due valute nel prossimo quarto di secolo. “Ho dovuto stipulare il mutuo in dollari per rientrare nei requisiti della banca e pagare meno della metà del mio reddito ufficiale. In rubli avrei superato questo limite”, spiega. Ed è per lo stesso motivo che ha allungato la durata del mutuo per il periodo massimo proposto dalla banca.

Le inchieste dimostrano che i russi in generale non ritengono che il mutuo per la casa sia una soluzione conveniente, soprattutto a causa del sovrapprezzo dell'immobile che risulta dal pagamento degli interessi, e se prendono un mutuo cercano di estinguerlo prima del termine. Gli esperti delle banche spiegano che il tasso di interesse viene determinato dal valore dell'inflazione annuale (8-10%) e dal suo margine, anche se a loro i finanziamenti costano molto meno. “In 25 anni pagherò il 300% del prezzo iniziale dell'appartamento”, dice Ksenija. Il surplus andrà in parte a coprire l'aumento del valore dell'appartamento sul mercato immobiliare: anche se gli analisti del settore non prevedono una lievitazione dei prezzi come quella avvenuta in passato, quando nel giro di vent'anni il costo medio di un metro quadro è passato da 150 a 7000 dollari, il costo degli immobili ad uso abitazione a Mosca, a causa della loro scarsità, continua ad aumentare dell' 1-2% al mese.

Per ora Ksenija non osa sperare in un'eventuale estinzione anticipata del mutuo, ma la rata da pagare mensilmente si iscrive senza problemi nella sua vita attuale: “Di affitto pagavo 25 mila rubli al mese, adesso le mie spese per l'alloggio sono un po' più alte, però almeno vanno a beneficio del mio appartamento”. Inoltre, ammette, parte dello stipendio le viene pagato in nero e in tal modo potrebbe andare a coprire eventuali spese aggiuntive causate da una svalutazione del rublo. Al massimo, se dovesse proprio andare male, esiste la possibilità di trasferire il mutuo ad esempio alla AIZhK, che con i fondi statali acquisisce dalle banche i mutui problematici, oppure potrebbe rivendere l'appartamento alla banca. È anche vero però che se dovesse decidere di recedere dal contratto a meno di 5 anni dalla stipulazione, la banca non le restituirà l'ammontare delle rate mensili pagate fino a quel momento, perché serviranno tutte a compensare i tassi percentuali.

Case in cantiere: un acquisto azzardato con dei vantaggi

La stipulazione di un mutuo  non è l'unico modo per diventare proprietari di un immobile in Russia: secondo i dati dell'AIZhK appena il 17,4% di tutti i contratti immobiliari è da riferire ai crediti ipotecari. La maggior parte degli acquisti immobiliari fatta dai cittadini russi viene realizzata secondo lo schema della partecipazione a quote o co-investimento sul mercato primario degli immobili residenziali in fase di costruzione in edifici a più piani, il tipo di abitazione più diffuso nelle città russe.

La sostanza di questo tipo di schema è la seguente: la società edile emette un bando sull'apertura del cantiere e inizia a vendere appartamenti in un fabbricato per ora inesistente, dopodiché l'edificio viene costruito grazie ai soldi raccolti. Lo schema è conveniente sia per gli acquirenti, dato che in questa fase l'appartamento costa il 30-60% in meno rispetto al prezzo di mercato a fine cantiere,  che per i costruttori che in tal modo raccolgono i soldi necessari per la durata del cantiere gratuitamente senza doverli prendere in prestito al 10-13% di interessi annui. Inoltre l'acquirente non è tenuto a presentare la documentazione relativa al proprio reddito e il contratto prevede la possibilità di pagare la maggior parte del costo dell'immobile a rate, a volte senza interessi, anche se, questo è vero, entro la conclusione del cantiere. Infine, nel caso in cui l'acquirente dovesse trovarsi impossibilitato a concludere il pagamento dell'immobile, può rivendere la quota versata fino a quel momento e il suo diritto di partecipazione ottenendo anche un discreto guadagno.

I signori Levashovi hanno acquisito la propria abitazione in questo modo, nel 2008: un appartamento di 40 metri quadri con due stanze da letto a 7 chilometri da Mosca per 3,05 milioni di rubli. “C'era la crisi, le banche avevano bloccato l'erogazione dei mutui, e la società Azbuka Zhilja, che era interessata a vendere, ci ha proposto questa variante”, racconta Tatjana Levashovi, 54 anni. Secondo le condizioni del contratto la coppia ha versato il 60% del costo della casa subito, mentre il resto l'ha pagato a rate di 72 mila rubli al mese per un periodo di un anno e mezzo. Alla fine, dice Tatjana, hanno pagato solo il 7% di surplus  rispetto al prezzo di base dell'appartamento, di 2,8 milioni di rubli. Tenendo conto dell'aumento dei prezzi delle case di nuova costruzione nelle vicinanze di Mosca di circa il 10% annuo, il surplus versato è stato già ammortizzato.

In questo modo in Russia si sta edificando la maggior parte delle abitazioni di massa di classe economica, dato che i russi non hanno soldi per comprare altri tipi di immobili. La maggior parte dei piccoli risparmiatori investe in questo tipo di immobili per poi rivenderli. Il principale svantaggio di questo sistema è che non esistono garanzie che il costruttore avrà abbastanza fondi per arrivare fino alla conclusione del cantiere o che non si riveli un truffatore. In questi casi, ormai sempre più rari grazie a una legislazione mirata e al consolidamento del mercato, gli acquirenti perdono completamente i propri soldi e possono cercare di farseli restituire soltanto andando a giudizio e con enormi sforzi. Inoltre l'acquirente può intestarsi la proprietà solo dopo che il nuovo fabbricato è stato ufficialmente registrato dalle autorità competenti, processo che richiede circa due anni alla conclusione dei lavori.

I piani di Mosca

Negli ultimi vent'anni Mosca ha brulicato di cantieri, un processo favorito dalla crescita disordinata dei prezzi degli immobili: un appartamento moscovita medio costa adesso 70 volte in più che vent'anni fa, fino a 390 mila dollari, e il prezzo a metro quadro è salito da 150 a 7000 dollari come hanno calcolato gli analisti della società Inkom. Nonostante questo la politica urbanistica della capitale è rimasta praticamente invariata dal 1984, motivo per cui si sono accumulati i problemi legati ai trasporti e, ad esempio, nel rating della Ibmper il 2011 Mosca ha raggiunto il primo posto in Europa nella classifica delle città peggiori per gli automobilisti.

Il nuovo sindaco Sergej Sobjanin ha deciso di ridurre al minimo i nuovi cantieri nella capitale, revocando, secondo quanto affermato, 200 contratti stipulati sotto il suo predecessore Yurij Luzhkov per un valore totale di 35 miliardi di dollari. I cantieri per la costruzione di edifici a scopo abitativo sono stati permessi solo in un numero limitato di quartieri e soltanto previo adeguato collegamento della zona con i mezzi di trasporto. In questo modo l'offerta sul mercato si abbassa notevolmente, il che senza dubbio porterà delle modifiche nel mercato immobiliare della capitale. Ma il fattore più importante, in una prospettiva a lungo termine, è sicuramente la decisione annunciata dal sindaco e dalle autorità federali a giugno 2011 di aumentare il territorio della capitale di due volte e mezzo e di trasferire in tale area i centri amministrativi.

Il sindaco della capitale ha assicurato che queste nuove disposizioni influiranno in modo benefico sulla trasparenza dei cantieri immobiliari e sulla risoluzione del problema dei co-investitori truffati, cioè di coloro che hanno acquistato appartamenti in case in costruzione già 5-7 anni fa, ma che non sono ancora riusciti a prenderne possesso a causa delle truffe organizzate dai costruttori o dalla loro lentezza. La provincia di Mosca, dove sono molto diffusi gli schemi “in nero” nel settore edile, nel 2011, secondo quanto affermato dal governatore Boris Gromov, aveva 39 piani abitativi incompleti di questo tipo, alcuni dei quali situati in territori collegati con le vie principali. Sobjanin ha promesso di risolvere questi problemi, così come è stato fatto a Mosca, dove tutti i cantieri problematici sono stati portati a conclusione grazie al coinvolgimento di nuovi co-investitori.

Investimenti speculativi

Le decisioni del sindaco sono state accolte dal mercato degli immobili abitativi come il segnale di una nuova crescita dei prezzi, che erano crollati subito dopo il 2008 di un 30%, e ancora non sono tornati ai livelli precedenti. Aumenta in modo molto attivo il costo degli appartamenti in edifici di nuova costruzione di classe economica su territori ben collegati con la capitale. Nel giro di tre mesi il prezzo degli appartamenti in queste zone è aumentato del 15%, dice Igor Ladychuk, rappresentante di una grossa società edile della provincia moscovita, la  Morton. Secondo le sue previsioni i prezzi continueranno a crescere: lo status di capitale aggiunge subito un 30% al costo degli appartamenti di nuova costruzione nella provincia di Mosca. Secondo i dati della Knight Frank lo stesso valore percentuale è riferibile alla differenza di costo di una proprietà alla periferia di Mosca e a distanza di alcuni chilometri da essa. “Questa crescita esiste indipendentemente dal mercato nel suo insieme. E' solo che l'80% delle attività economiche russe si concentra nella capitale, da  ciò deriva l'aumento dei prezzi degli immobili nella nuova Mosca”, afferma Vladimir Jakhontov, direttore della Miel Immobili fuori città.

Gli esperti affermano che a causa delle oscillazioni valutarie in Russia gli investitori privati preferiscono mettere i propri soldi nel mattone. Gli investimenti più convenienti sono quelli nelle residenze di massa, classe economica nei cantieri della provincia di Mosca. Ad essi si riferisce l'80% della domanda di abitazioni nella regione di Mosca, come spiega l`a.d. della Miel Grigorij Kulikov. E in questo non c'è nulla di sorprendente: gli immobili nella capitale costano come minimo il doppio di quelli della provincia. Secondo i calcoli del portale di analisi IRN.ru, un metro quadro di abitazione classe economica nella capitale costa mediamente 160 mila rubli, nella provincia 65 mila rubli. Quindi “la gente fa letteralmente la fila”, spiega Irina dopo essere stata nell'ufficio della società costruttrice. Il rappresentante della Morton che sta costruendo nella “nuova Mosca” 470 mila metri quadri di abitazioni, afferma che ci sono investitori privati che comprano in fase preliminare anche 10-15 appartamenti. Inoltre, chi ha investito sugli immobili non si mette neanche a fissare il profitto futuro, contando sulla ulteriore crescita dei prezzi, come affermano i rappresentanti dei costruttori. Jakhontov non ha dubbi sul fatto che convenga più di tutto investire nella “nuova Mosca”: “Adesso tutti i finanziamenti statali e quelli degli imprenditori si concentreranno sullo sfruttamento di quest'area e questo significa che il prezzo degli immobili continuerà a crescere a ritmi più serrati, che da qualunque altra parte. Al momento attuale non esiste un piano generale per lo sviluppo del territorio. Ma non appena sarà pronto e i progetti inizieranno ad essere realizzati, i prezzi cominceranno a crescere indipendentemente dalla situazione mondiale”.

Tutti i diritti riservati da Rossiyskaya Gazeta